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                奧園美谷:急匆匆買商鋪 頻頻關聯交易輸血大股東嫌疑重

                  11月23日,奧園美谷發布公告稱,因經營業務需要,公司或公司指定主體以5307.80萬元購買廣州市萬貝投資管理有限公司(以下簡稱“廣州萬貝”)所有的一間商鋪,即廣州奧若拉醫療美容門診部有限公司門店,同時擬拓展輕醫美門店,以2638.70萬元購買廣州奧譽房地產開發有限公司(以下簡稱“廣州奧譽”)所售的兩間商鋪。

                  因奧園集團持有廣州萬貝65%股權,持有廣州奧譽46.04%的股權,上述交易均涉及關聯交易。在公司 11 月 22 日召開的第十屆董事會第二十二次會議上,對該項關聯交易議案的審議中,非關聯董事班均先生就本議案投了反對票。

                  輕裝上陣醫美賽道的奧園美谷,為何此時要急匆匆斥巨資買大股東的門鋪?

                  大股東中國奧園拆東墻補西墻 資金鏈壓力較大 

                  近年來,奧園美谷大股東中國奧園的日子并不好過,一方面債務纏身難喘氣,股價自6月起更是一路狂瀉,由8元股跌至2元股,市值大縮水。如果用三個字來形容2021年的中國奧園,那就是“賣賣賣”,為了緩解債務壓力,中國奧園真可謂是拆東墻補西墻,不斷上演“斷臂自救”。

                  另一方面,中國奧園評級不斷遭下調,償債能力及流動性頻頻被質疑。11月22日,國際評級機構穆迪將中國奧園集團股份有限公司的公司家族評級(CFR)從“B2”下調至“Caa2”。同時,將其發行債券的高級無抵押評級從“B3”下調至“Caa3”。評級展望從評級觀察名單中移除,調整至“負面”。

                  然而,這已經中國奧園第一次面臨評級下調,下調原因主要是公司的流動性風險和再融資風險上升,債務償還能力下降。

                  中國奧園的債務壓力究竟有多大,以下我們將從資本結構、償債能力指標、貨幣資金缺口三個方面具體分析。

                  首先,從資本結構來看,中國奧園的資產負債率高達83%左右,高于行業平均水平。雖說,中國奧園剛將本該近日到期的三筆國內私募債成功展期,解決了燃眉之急。不過三筆債券合計債務規模約為15.18億元,展期一年,債務分三次兌付,時間節點分別是原到期日付10%,展期30天后支付10%,剩余80%到期一次性支付。中國奧園資金鏈壓力仍較大。

                  其次,從償債能力指標粗略來看,中國奧園的流動比率為1.39(一般認為流動比率不小于2,流動性風險較低),速凍比率為0.61(一般認為速凍比率不小于1,流動性風險較低),均處于較低的水平,償債能力堪憂。

                  最后,從貨幣資金缺口來看,縱使不用看報表,中國奧園本該近日到期合計15.16億元的三筆國內私募債,費勁周折拼命的展期,也已經給了我們答案。

                  在此時點商,奧園美谷在自身扣非凈利潤未轉正(目前已連續)、自身資金不富足、醫美業務“未站穩腳跟”的時候,不用資金加大研發,而是急匆匆買大股東門鋪,這是不是與奧元美谷“輕資產”的創建理念相悖呢?

                  關聯交易標的定價公允?

                  奧園美谷此次購買的商鋪均位于廣州市,其中萬貝投資的商鋪建筑面積達1852.53平方米,交易價格為5307.8萬元,約合2.8652萬/平米;傲宇開發的商鋪建筑面積約合800平方米,交易價格為2638.7萬元,約合3.2984萬/平米。

                  通過鏈家網,我們看到,目前同在廣州市番禺區南村鎮奧園國際中心的34平米門鋪的單價約合3.14萬/平米。不過,我們通過房產中介了解到,商鋪的掛牌價往往會隨著建筑面積的增加,存在較大的折讓。另外,不同于住房,商鋪的交易單價也會根據原商戶的客流情況、商鋪位置,有非常大幅的波動。

                  因此,面積近2000平米單價2.8752萬/平米的單價、面積近400平單價近3.3萬/平米的單價,我們很難判定其公允性,

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