七年時間，險資進退，金融街到底經歷了什么？
【編者按】：從風光無限的本土大鱷到走入掉隊行列，京派房企的這幾年著實不好過。無論是因為規模化擴張行差踏錯，還是因為債務高企陷入流動性危機，在非首都功能疏解的大背景下，他們曾經繁華喧囂過，如今卻空余一身落寞。
它曾是京派房企中最賺錢的公司之一，坐擁北京三環內400多億自持物業，其大部分位于寸土寸金的北京金融街。
這家靠商業地產發跡的房企金融街控股股份有限公司（000402.SZ，下稱“金融街”），如今卻已規模掉隊，負債纏身，持續虧損，幾乎快要淡出公眾視線。
就在不久前，股東大家人壽再度減持金融街股份，這已是今年下半年以來險資的第二次套現。而早在七年前，金融街曾是險資炙手可熱的藍籌股，屢獲舉牌增持。
2017年，金融街董事長高靚曾表示，小而美也可以活的很好，彼時的金融街，左手攬著有“中國的華爾街”之稱的北京金融街，右手大幅進行擴張。
七年時間，險資進退，金融街到底經歷了什么？
不增收也不增利
2021年11月15日午間，金融街公告稱，股東大家人壽近期累計減持8421萬股公司股份，合計減持比例2.82%，減持后股份數量為3.37億股，最新持股比例為11.29%。
而早在今年9月6日至8日，該股東還曾通過集中競價的方式，累計減持2981萬股，占金融街總股本的0.99%。
對此，金融街內部人士接受時代周報記者采訪時表示，“這是基于股東自身經營安排的考慮”。
據了解，自2019年7月以來，大家人壽一直在持續套現。被拋售股權的名單還包括中國建筑、萬科A、歐亞集團、大商股份和招商銀行。而與金融街同時被其減持的地產股還包括金地集團。
明源存量地產首席研究員艾振強告訴時代周報記者，隨著調控的持續深入，地產板塊估值不斷下行，風險增大，因而“此番減持，可能更多是基于險資對地產行業前景不看好”。
而除了上述外部因素，金融街近年來飄忽不定的業績也屢遭詬病。數據顯示，其上半年營收54.73億元，同比減少6.71%；歸屬上市公司股東的扣非凈利潤則僅有0.68億元，同比減少46.67%。
“增收不增利”是2021年上半年各家房企的常態，但金融街卻是“不增收也不增利”。
該公司今年三季度數據進一步惡化：營收41.93億元，同比下降9.84%；歸母凈利潤5.1億元，同比下降22.49%；扣非凈利潤-1545.99萬元，同比下降103.83%，已呈現虧損態勢。
縱觀前三季度，金融街營收96.66億元，同比下降8.1%；扣非凈利潤5271.7萬元，同比下降90.08%。
對于凈利潤下滑，金融街內部人士的解釋是，主要源于旗下德勝國際中心項目做了股權交易，出售價格變成了非經營性損益，“如果按照正常資產交易方式的話，該項目將直接帶來16億的收入和5.3億的利潤，反映到財報上的話，正常的收益在6億左右”。
然而，投資者對其盈利能力的質疑自2019年就已開始，尤其是2020年新冠疫情期間，金融街營收更是跌破5年來新低，降至181.21億元，扣非凈利潤降幅達89.98%，已淪為一支反彈乏力的破凈股。
“金融街模式”得與失
金融街昔日的優勢，卻成了如今的劣勢。
七年前，它曾被險資追著走。大家人壽的前身安邦系通過二級市場增持其股份至5%舉牌，隨后又用兩年多時間持續增持，至2016年持股比例一度高達29.98%，成為其第二大股東，一度引發大股東反擊。
而險資之所以重倉金融街，恰是看重其背后的國資背景、北京核心區優質稀缺資源、以及低估值和高股息。
金融街的母公司，是北京金融街投資集團有限公司（簡稱“金融街集團”），后者成立于1992年，以開發建設北京金融街為契機，逐步發展成為大型多元化產業集團。2000年，其通過與重慶華亞資產置換，成功實現上市。
東方證券2017年的一份研報將其優勢概括為“金融街模式”，即：在一線城市和區域中心城市進行房地產開發，同時重點增持一線城市核心區域的寫字樓、商業物業，逐漸形成以商務地產為主導，適當增持優質物業，以住宅地產為補充。
簡單說，“金融街模式”的先天基因是以商業地產開發運營為主，即通過開發城市核心區商業地產，增加商業配套，使地段實現增值，進而再開發周邊住宅快速銷售變現，用以補充商業地產長期運營所需的現金流。按照金融街自己的說法，即開發、自持雙輪驅動。
然而，這種在北京CBD核心區、金融總部培育起來的“金融街模式”，就如同溫室的花朵，一旦暴露在氣候多變、環境復雜的外埠市場，能否憑地方優勢勝出？這份研報也給出了擔憂，比如：一二線城市房地產政策調控力度及持續時間超預期怎么辦？自持物業出租率不及預期怎么辦？城市及土地儲備的拓展不及預期又該怎么辦？
現在回頭望去，不得不說這是一份具有前瞻性的券商研報。它所提示的風險，竟然全都在這家企業日后所遭遇的困境中逐一應驗了。
擴張路上遇人事震蕩
從2014年起，也即險資不斷加持后，金融街駛入了全國化擴張的快車道。
最具代表性的是2014年2月，金融街以52.32億元接盤潘石屹在上海的SOHO靜安廣場和海倫廣場兩個項目。次年7月，金融街又以88.15億元競得上海火車站北廣場以北地塊，刷新當年上海土地成交價格記錄，斬獲“地王”一枚。
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