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信托融資年利率高達17%
方直發展表示，“我們融資成本的增加將對我們的盈利能力及經營業績造成負面影響，且融資的可獲得性將影響我們從事項目開發活動的能力，從而對我們的經營業績造成不利影響。”
據招股書，截至2018年、2019年 及2020年12月31日止年度，方直發展融資成本分別為人民幣1.28億元、2.58億元及1.58億元，借款（包括銀行借款及其他貸款）總額的加權平均實際利率分別為11.2%、11.5%及11.1%。
對此，方直發展表示，“我們的融資成本由2019年的2.58億元減少約39.0%至2020年的1.58億元，主要是由于資本化利息增加5.41億元，與2020年開發中物業開發項目數目的增加一致，部份由銀行及其他借款利息增加2.68億元，為滿足我們物業開發項目增加的融資需求以支持業務增長；及收益合同產生的利息開支增加1.73億元（與來自物業開發項目的預售所得款項的增加一致）所抵銷。”
截至2021年2月28日，由信托融資提供商及其他金融機構提供的信托融資及其他融資安排中，方直發展有人民幣43.65億元尚未償還。
值得注意的是，去年底，方直發展向金融機構申請了四筆第三類信托融資，其年利率最高達17%。據招股書，第三類安排，其涉及向信托融資提供商轉讓股權，或金融機構認購注冊資本。
選擇第三類信托融資，更為“苛刻”的條件還涉及到對方直發展項目公司的控制權。據相關條款，金融機構或會有權指派高級職員至相關附屬公司監察該等附屬公司的管理，包括對印章、牌照及證書行使實際控制權以及視察建筑工地。有關高級職員亦可查閱方直發展項目公司的銀行賬戶、財務記錄及信息科技系統。此外，根據有關安排，倘方直發展附屬公司的管理層無法勝任管理工作，金融機構有權接管對相關附屬公司的管理。
如果還款逾期，還可能影響公司的擁有權。“我們信托融資安排的期限介乎兩年至三年。我們須根據信托融資安排悉數償還貸款，以自相關金融機構購回股權并解除質押的土地使用權及╱或股權。倘我們未能按時履行我們的還款責任，我們將因任何逾期付款而遭到根據相關協議內協定的計算方法所計算的處罰，或我們已授出的抵押權益可能遭到強制執行且可能對我們對項目公司的擁有權造成影響。”招股書表示。
方直發展坦陳，盡管信托融資提供商及其他金融機構一般不將其利率與中國人民銀行基準借貸利率掛鉤，但彼等一般較商業銀行收取更高的利率。政府或會實施更嚴格的措施控制貸款增長風險，該等措施可能包括信托融資提供商及其他金融機構于考慮信托融資申請時須采取的更嚴格的審查程序及彼等于違反任何適用法律法規的情況下須采取的補救措施。“因此，提供予我們的利率出現任何提高及整體信貸的可獲得性可能對我們的房地產開發業務造成重大影響。”
預售款監管“形同虛設”？
商品房預售資金監管，是房地產行政主管部門聯合銀行保障建設項目竣工交付、防止房產開發企業挪用資金的重要監管手段。不過，對于方直發展而言，指定托管賬戶似乎“形同虛設”。
招股書表示，2018年、2019年及2020年，方直發展分別有三家、四家及八家附屬公司分別涉及四個、四個及八個項目，并未根據監管規定直接將收到的預售所得款項存入指定托管賬戶。
于2018年、2019年及2020年，未直接存入指定托管賬戶的預售所得款項分別約為人民幣4.6億元、7.96億元及15.37億元。其中，3.54億元、5.83億元及9.98億元已存入一般公司賬戶，隨后轉入指定托管賬戶，分別占有關期間未直接存入指定托管賬戶金額的6.9%、73.3%及64.9%；未悉數存入指定托管賬戶的金額分別為人民幣1.06億元、人民幣2.13億元及人民幣5.4億元。
發生該等事件主要原因，方直發展認為這是“貸款銀行的內部政策和商業偏好”。
公司解釋稱，“我們大部分客戶取得銀行貸款以為其物業購買提供資金，且若干銀行（‘按揭銀行’）由于其內部政策或由于其商業偏好，未將該等按揭貸款直接存入我們在其他銀行的指定托管賬戶。該等按揭銀行將相關按揭貸款存入了我們于該等銀行開立的一般銀行賬戶（該等賬戶統稱為‘一般銀行賬戶’）。我們的行業顧問仲量聯行觀察到，在我們項目所在的部分城市，部份銀行可能會選擇將按揭貸款存入其于該等銀行開設的賬戶，而不是存入其他銀行的指定托管賬戶。”
公司還表示，就一般交易而言，我們一般會收到物業買家以首付款形式直接支付的預售所得款項，以及銀行代表物業買家提供的按揭貸款。我們通常會與多家銀行合作進行我們項目的預售，主要是因為根據該等銀行的內部控制政策，銀行通常對其在特定時期內可提供的按揭貸款額度設有限制。在本公司的一般銀行賬戶收到按揭貸款后，我們的若干附屬公司已將該等資金轉入在其他銀行開立的指定托管賬戶，而若干附屬公司則未將資金從一般銀行賬戶轉入我們的指定托管賬戶。
此外，“我們未能于區域公司層面向我們的僱員提供足夠培訓，確保彼等全面了解有關預售所得款項的相關監管規定。”公司認為。
根據預售辦法及《廣東省商品房預售管理條例》，主管監管機關可處以其視為已被違法使用款項最高20%的罰款，并且有關附屬公司的房地產開發資質可能被降級或撤銷。
關于此事，方直發展認為，由于政府對商品房預售所得款項監督的主要目的是確保完成物業開發項目開發，及物業開發項目交付不存在重大延遲。本集團因預售所得款項事件受到相關政府機關對該等13個項目處罰的風險甚微；預售所得款項事件不會對我們造成重大影響。
來源： 時間財經 譚孜 共2頁 上一頁 [1] [2] 搜索更多: |
