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                方直發展赴港IPO:信托融資年利率高達17% 預售款監管形同虛設?

                  盛傳數月之后,方直發展集團赴港上市的靴子終于落地了。

                  近日,方直發展集團有限公司(以下簡稱“方直發展”)向港交所遞交招股說明書,募資用途包括三個方面:為近期收購的三副地塊提供資金、償還部分現有銀行及信托融資貸款、補充業務運營資金。

                  其實,方直發展IPO早在其計劃中。公開報道稱,從2019年的IPO相關職位招聘到2020年以來的積極拿地拓展規模,都在為IPO鋪路。

                  不過,方直發展的快速擴張直接考驗著其現金流。2018年末至2020年末,方直集團的現金及現金等價物分別為7.03億元、3.58億元、9.19億元。其中,2020年方直發展公司經營活動現金流凈額為負24.51億元,2019年同期則為4億元。

                  截至2020年末,方直發展流動負債總額高達135.49億元,去年同期為85.44億元;公司資產凈值為29.35億元,其中非控股權益為21.81億元,占比高達74.30%。

                  數據顯示,在方直發展的外部融資中,銀行貸款是主要來源,其次是信托融資。截至2021年2月28日,方直集團未償還的信托融資及其他融資安排總額約為43.65億元,占借款總額的(包括銀行及其他借款)約39%。此外,在信托融資中,2022年之前到期的部分占比超過一半。

                  另外值得注意的是,去年底,方直發展向金融機構申請了四筆第三類信托融資,其年利率最高達17%并帶有“苛刻”的附加條件。

                  那么,如果上市未成功,方直發展將如何緩解“資金之困”呢?就相關問題,時間財經多次聯系方直發展方面,截至發稿,未獲答復。

                  堅持深耕大灣區

                  方直發展成立于2004年,集團的三大主營業務為房地產開發、園林設計與施工、裝飾設計與施工。

                  其中,房地產開發與銷售的比重占絕對主導地位。據招股書,2018年、2019年與2020年,方直發展的收入分別為30.44億元、33.59億元和31.51億元。其中,物業開發與銷售業務收入分別為30.14億元、33.24億元和31.17億元,占公司總收入的99%、99%和98.9%。

                  招股書還顯示,2018年、2019年與2020年,方直發展公司的毛利分別為8.248億元、14.089億元和11.973億元,毛利率分別為27.1%、41.9%和38%;同期歸屬股東的凈利潤分別為2863萬元、2.43億元和2.89億元。

                  招股書表示,毛利率于往績記錄期間普遍上升,“主要由于交付若干因我們的已竣工物業開發項目所處位置而具有較高已確認每平方米平均售價的物業;及我們項目開發項目實施標準化運營程序及我們對市場趨勢敏銳的洞察,令我們能以合理的成本獲得土地及控制開發及建設成本。”

                  未來,方直發展將專注于大灣區的發展機遇,“通過多種方式獲取優質具有成本競爭力、區位優勢較強的優質土地。我們堅持深耕大灣區的發展戰略,以一線城市廣州和深圳為兩大核心,積極拓展區域內其他具發展潛力的二、三線城市,目前已經基本全面布局中國大灣區的內地城市。”招股書表示。

                  考驗現金流

                  為實現業務擴張,方直發展加強土地收購力度,其土儲規模從2018年的38.7萬平方米增長到2019年、2020年的107.1萬平方米、152.47萬平方米;土地成本支出分別為4.13億元、3.56億元、8.45億元,占物業開發及銷售成本的比例分別為18.6%、18.3%和43.3%。

                  快速擴張直接考驗方直發展的現金流。財報顯示,2020年,公司經營活動現金流凈額為負24.51億元,2019年同期則為4億元。2020年投資活動現金凈額為6.86億元,2018年、2019年同期為負36.97億元、負17.13億元。

                  公司表示,“我們錄得經營活動經營現金流出,主要是由于我們持續增加物業開發活動并加強土地收購工作。”

                  而方直發展2020年投資活動現金凈額能夠由負轉正,除了大幅減少“對潛在收購附屬公司的按金付款”,還有一個重要原因就是“收到控股股東的還款”。招股書顯示,2020年,方直發展收取控股股東還款16.22億元。而在2018年和2019年,方直發展則分別向控股股東墊款4.85億元和9.02億元。

                  負債方面,截至2018年、2019年及2020年末,方直發展的借款總額(包括銀行貸款及其他借款)分別為62.52億元、78.78億元及95.71億元,銀行貸款及其他借款利息分別為5.13億元、6.2億元及8.87億元,呈逐年攀高趨勢。資本負債比率則呈現快速上升后又略有下降的趨勢,分別為668.3%、738.6%及231.4%。

                  截至2021年2月28日,方直發展可用銀行授信額度僅剩12.65億元。

                  為取得充足的營運資金,方直發展表示,“我們將繼續加大營銷并進一步加強向客戶收取有關物業銷售及預售款項的力度,從而改善我們有關物業銷售及預售的現金流入情況。我們亦計劃通過協商及建立戰略關系,更好地利用我們總承包商施工協議項下的付款條款,從而優化建設費用的付款時間表,以貼合我們的收取所得款項及物業銷售計劃。此外,于總部層面,各個部門將相互協調,根據與現有及計劃外部融資機會相關的現金流入制定我們的開發及建設時間表、物業銷售及土地收購計劃,以規劃及監察我們的現金流出。”

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